11491 عقد إيجار في مدينة طرطوس خلال عشرة أشهر.. 6 ،1 مليون ليرة فقط الرسوم التي تم تحصيلها..
زين: قانون الايجار رقم 20 لعام 2015 لم يذكر تشكل لجان لتخمين البيوت المستأجرة.
يوسف: سندات الامانة هي للتهرب من دفع الرسوم والضرائب لأن المأجور لا يسجل في البلدية بالقيمة الحقيقية المتفق عليها

كتب سلمان عيسى- فينكس- خاص:

كان في نيتي انجاز هذا التحقيق منذ حوالي عشرة أشهر، وكنت قد أنهيت جمع معلوماته وتوثيقه.. لكن شاءت الظروف ان اتأخر بنشره الى الآن..
هي حالة تشمل كافة المدن والمحافظات السورية.. لكنها أصبحت أشمل و أقسى خلال سنين الحرب.. كان أهم أسبابها هو التهجير والبحث عن جغرافيا آمنة حين ضاقت الارض بالكثير ممن فقدوا بيوتهم بفعل الإرهاب..
قضية الإيجارات في طرطوس على سبيل المثال لا الحصر هي احدى القضايا التي تشغل بال الكثير من العوائل.. والتي تستنزف مداخيل الكثير منهم حتى باتت عبئا يضاهي البحث عن الطعام.. وطرطوس (المثال) لأنها استوعبت آلاف الاسر من مختلف المحافظات سواء الذين تم استقبالهم في مراكز الإيواء.. أو ميسوري الحال الذين فضلوا السكن في شقق مستأجرة ساهمت بشكل كبير بارتفاع بدلات الايجار دفع ضريبتها بالنهاية أهالي المحافظة الذين هجروا من مختلف المحافظات.
سنتناول هذه القضية في بعدين نرى انهما الاكثر توضيحا لها: الابتزاز الذي يمارسه أصحاب المكاتب العقارية و أصحاب البيوت.. والتلاعب الذي يمارس أثناء توثيق العقود في البلدية لناحية فوات الكثير من الأموال على الخزينة لصالح أصحاب هذه البيوت و بتسهيل من المكاتب العقارية.

الابتزاز

سنتحدث عن مدينة طرطوس كمثال لان ما يمارس فيها بهذا المجال يشمل او يشابه بقية المدن السورية.. فهنا آلاف الشقق المؤجرة ترتفع أسعار بدلات الإيجار فيها طردا مع أسعار الدولار.. ولا نبالغ اذا قلنا انها كمثل ارتفاع أسعار الخضار والفاكهة وكل السلع الاساسية وغير الاساسية.. المنتجة محليا او المستوردة.. لذلك يحرص أصحاب هذه الشقق على ان تكون مدة العقد ستة أشهر وبعد مضي هذه الفترة فإنك أمام (بازار) جديد إما تدفع ما يريده صاحب المنزل.. أو الرحيل والدخول في دوامة البحث من جديد عن منزل بسعر يناسب دخلك.. لكن هيهات.. و من خلف الستار هناك من يهمس لصاحب المنزل بأن هناك طلباً كبيراً، و بالتالي رسالة له أن.. ارفع السعر.. هم المكاتب العقارية و أصحابها..
ولأنني كنت أبحث عن منزل فقد حضرت الكثير من البازارات المرعبة مع أشخاص بالكاد يملكون ثمن الطعام.. حيث لا شفقة ولا رحمة..
الملكية الخاصة مصانة في الدستور السوري ولا يحق لأحد المساس بها.. وفي القانون فإن العقد شريعة المتعاقدين.. لذلك فإن المشرع السوري لم يحاول.. أو يتمكن حتى الآن من ضبط هذه الالية وهذا ما يؤكده المحامي علي يوسف نقيب المحامين في طرطوس الذي قال: (عقد الإيجار من حيث الشكل هو قانوني ويضمن حقوق طرفي العقد وله صفة رسمية من خلال توثيقه في البلدية وهذا يكسبه القوة التنفيذية من خلال تمكن المؤجر في حال انتهاء مدة العقد من ايداعه بدائرة التنفيذ ويستطيع خلال عدة ايام من إخلاء المستأجر..)
قبل ذلك وأثناء توثيق العقد في البلدية يتم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على تدوين بدل الايجار الشهري ب 1000 ليرة، بينما المتفق عليه والذي يتقاضى المكتب العقاري (سمسرة) أجرة شهر مناصفة من الطرفين.. وهو في الحد الادنى 50 الف ليرة.. وهذا أقل قيمة اجار يمكن لمستأجر (محظوظ) ان يحصل عليه.
وهذه يرى فيها المحامي علي يوسف (اشكالية تقع احيانا بين طرفي العقد من خلال الاتفاق على تسجيل بدل الايجار بأقل من القيمة الحقيقية المتفق عليها للتهرب من دفع ضريبة ورسوم العقد والمبلغ المذكور فيه.. و ان القانون السوري يعاقب على هذه الجرائم على انها تهرب ضريبي.. لكن يمر الموضوع مرور الكرام ولا يتم التقصي او التدقيق لمعرفة قيمة المأجور..)
وهنا يلجأ بعض.. او غالبية اصحاب العقارات المؤجرة على كتابة سندات امانة على المستأجر بالقيمة الحقيقة التي تم الاتفاق عليها.. وذلك خوفا من ان يقوم المستأجر بدفع ما عليه وتم تدوينه في عقد الإيجار.. وهذا التهرب الذي ألمح إليه المحامي يوسف هو لصالح المؤجر لانه هو من سيدفع الرسوم والضرائب.. و ليس المستأجر وفي هذه الحالة فإن العقد هو أقرب الى عقد إذعان منه الى عقد قانوني يوفي كل الأطراف حقوقها..

فوات المنفعة

منذ بداية العام الماضي 2019 ولغاية الشهر العاشر منه كانت المبالغ المحصلة من قبل بلدية طرطوس من رسوم وضرائب عقود الإيجار هو 1699975 ليرة سورية اي 1،6 مليون ليرة فقط لا غير.. وغالبية العقود مسجلة على أساس 1000 ليرة.. تخيلوا لو ان هذا الرقم ضرب ب 50 الفا.. كم كانت ستحصل بلدية طرطوس من مبالغ هي أحوج اليها.. علما ان عدد العقود التي سجلت خلال تلك الفترة هي 11491 عقدا بواقع 79 عقدا يوميا وهي موزعة على الشكل التالي: 8069 عقد اجار سكني و 3156 عقد تجاري و 238 مستودع و 28 عقد مرآب.. كما قلنا لنتخيل ان اقل سعر لأسوأ شقة سكنية هو 50 الف.. فما بالك بالعقود التجارية التي تتجاوز السكنية بأضعاف.. وايضا المستودعات كذلك اما المرائب فالذي يقوم بتأجيرها هو البلدية لانها صاحبة الحق فيها.
هذا كله يطرح اسئلة هامة ومشروعة تستفيد منها كل الاطراف اولها البلدية لناحية استيفائها للرسوم والضرائب الحقيقية والمستأجر الذي سيبقى مثقلا بسندات الامانة التي يقول عنها المحامي يوسف (انها خلقت وتخلق اشكاليات كبيرة بين الطرفين حيث ان المؤجر يقوم احيانا ببيع تلك السندات الى اشخاص آخرين او يدعي بأسماء اخرى خاصة اذا ما كانت هذه السندات لا تتضمن اي مبلغ (بيضاء) إلا اسم وبصمة المستأجر)

على الهامش

لأن قسما كبيرا من البيوت المؤجرة هي قديمة وغالبيتها ضمن شريحة ال 50 الف.. وهي في الغالب غيرة مؤهلة للسكن وغير لائقة ايضا (انظر الصورة أعلاه).. و أثناء جلسة في بداية اعداد هذا التحقيق مع القاضي محمد زين رئيس مجلس مدينة طرطوس اقترحت (وهذا كان من ضمن الاسئلة التي قدمتها) ان يكون هناك لجنة تخمين من البلدية والمالية تقوم بمرافقة المؤجر والمستأجر وتدرس الوضع الفني للمنزل من ناحية الكسوة وتمديدات الكهرباء والماء والنش والدلف.. وتقترح السعر على اساس المعاينة مع الاخذ بالاعتبار المنطقة وحداثة البناء.. وان تقوم اللجنة بالاشراف على توثيق العقد في البلدية وفق القيمة المتفق عليها بين طرفي العقد..
قال القاضي زين: "ان قانون الايجار رقم 20 لعام 2015 وتعليماته التنفيذية لم يلحظ ذلك ولم يذكر اي معلومات بهذا الخصوص".. وبما ان الوضع متشابه في جميع المحافظات.. ما الذي يمنع البلديات خاصة الكبيرة كمجالس المدن بتبني هكذا اقتراح ورفعه الى وزارة الادارة المحلية ويتم تعديل القانون بناء على ذلك.. ورغم ان المحامي علي يوسف يرى ان ذلك ضروري اي (تشكيل لجان تخمين) فإنه يبدي خشيته من عدم نزاهة بعض اللجان التي يمكن ان تتواطأ مع بعض أطراف العقد ..
وهنا بالنسبة لنا المهم ان تحصل البلدية على حصتها من الرسوم والضرائب الحقيقية من كافة العقود التي تسجل فيها.

بالمثل

في عمليات بيع العقارات يتم التصريح بالمبالغ الحقيقية لقيمة العقار.. وهنا فإن المالية تستوفي كامل حقوقها ان كان من البائع او الشاري او كليهما..
قد يكون هذا مستحيلا في عمليات الايجار لذلك نجد هذا التلاعب و (التواطؤ) وقد يكون المستأجر هنا هو الحلقة الاضعف.. لذلك فإن وجود لجان للتخمين يبدو أكثر ضرورة، لأنها يفترض ان تلعب دورا كبيرا في احتساب الرسوم والضرائب للبلدية وتلغي بذات الوقت (لعبة) سندات الامانة التي يكون المستهدف فيها هو المستأجر..